Rencontre avec Christophe Janet, directeur général délégué de Nhood en charge des services de la promotion immobilière, ainsi qu’Émilie Capron, Sophie Duboy, Anne-Laure Gauthier et Chloé Thiéblemont, avocates associées, du cabinet Lacourte Raquin & Associés.
Comment cette problématique du repositionnement des zones commerciales a-t-elle émergé en France ?
Christophe Janet : Il s’agit de l’histoire du retail et des zones commerciales en France sur les vingt dernières années. C’est une histoire dont nous, Nhood, sommes l’un des principaux acteurs mais qui concerne tout autant nos concurrents et toutes les communes où ces centres commerciaux sont implantés. Nhood fait partie d’un écosystème familial, celui de l’Association Familiale Mulliez (AFM), qui s’est développé notamment avec Auchan et sa filiale immobilière historique, Immochan, devenue Ceetrus en 2018. Immochan a porté pendant des décennies le développement du commerce, en structurant et en valorisant le patrimoine commercial autour des hypermarchés, ainsi qu’au service d’autres enseignes de la famille comme Leroy Merlin, Kiabi et de nombreuses autres.
Dans le courant des années 2000, comme Casino avec L’Immobilière Groupe Casino et Mercialys ou Carrefour avec Carrefour Property et Carmila, nous nous sommes posé la question de savoir si l’immobilier n’était pas l’arbre qui cachait la forêt, c’est-à-dire le retail. Un grand mouvement de découplage entre l’exploitation commerciale et la propriété des murs en a découlé, avec deux typologies d’actifs : d’une part les galeries commerciales, très rentables, et d’autre part les hypers ou supermarchés dont la rentabilité commençait à être questionnée.
Ceetrus s’est ainsi affirmée comme la foncière d’investissement et de gestion du patrimoine immobilier commercial issu historiquement d’Auchan, tout en diversifiant progressivement ses actifs. Cependant, à la différence de ce qui s’est passé chez d’autres acteurs, les ensembles commerciaux sont restés largement pensés de manière intégrée, ce qui met aujourd’hui le groupe en position de repenser l’avenir de ces sites dans leur globalité.
En 2021, les activités opérationnelles d’accompagnement et de transformation immobilière ont été transférées dans une structure dédiée, Nhood, afin de porter ces projets de repositionnement au service de Ceetrus, des enseignes de l’AFM et d’acteurs externes.
Avec les restrictions de l’étalement urbain et le refus de construire dans l’hyper centre-ville des constructions très densifiées, les zones déjà imperméabilisées à proximité des villes deviennent de facto de nouveaux gisements de production de logements
Christophe Janet
Directeur général délégué de Nhood
En quoi la création de Nhood illustre-t-elle les besoins des acteurs du retail face à l’enjeu du repositionnement ?
C. J. : Assez rapidement, Ceetrus a voulu se réinventer pour construire une rentabilité reposant sur autre chose que le comme rce. Il a été décidé que Ceetrus resterait une foncière, avec quelques gestionnaires de portefeuille, tous les opérationnels basculant dans une nouvelle structure, appelée Nhood, qui travaillerait non seulement pour Ceetrus, mais aussi pour Auchan, les enseignes de l’AFM et même des acteurs externes à la famille, pour prendre en charge la restructuration de leurs actifs. Cette distinction affichait clairement que Nhood aurait la capacité de travailler pour les enseignes, au service de leurs besoins, de façon autonome à l'égard de Ceetrus.
Un double objectif a été donné à Nhood : créer de la valeur autrement qu’avec le seul commerce ; apprendre à tirer parti de la baisse de dimension des magasins, tendance déjà identifiée. Nous avons à l’heure actuelle une quarantaine de projets de régénération urbaine en gestation.
Ce besoin de repositionnement des zones commerciales est-il lié à une évolution intrinsèque du modèle du commerce ?
C. J. : Cela a commencé avec une prise de conscience par les commerçants du changement des mentalités et des pratiques de leurs clients. L’arrivée du commerce sur internet est l’une des causes importantes. De nombreux modèles de commerce en sont arrivés à la conclusion qu’ils n’avaient plus besoin d’autant de surface de vente. Mais d’autres enjeux se sont enchevêtrés, dont celui, prééminent, du besoin de logements. Notre lecture de tout cela est qu'avec les restrictions de l’étalement urbain et le refus de construire dans l’hyper centre-ville des constructions très densifiées, les zones déjà imperméabilisées à proximité des villes deviennent de facto de nouveaux gisements de production de logements.
Si la valeur est d’autant plus élevée que ces zones se situent près des villes, leur éloignement ne gomme pas pour autant leur intérêt car la pression sur le logement est très élevée. Et la présence de commerces, même en repositionnement mais souvent déjà amortis, est clef pour l’émergence de quartiers nouveaux. L’enjeu est de savoir parfaitement gérer l’espace public autour de ces deux éléments afin de transformer ces zones en quartiers.
Comment se construit la valeur dans ces opérations ?
C. J. : Avant repositionnement, la valeur de l’actif repose sur un commerce, avec un loyer, générant un rendement. Or, ce dernier n’est souvent pas aligné avec la valeur de la charge foncière potentielle que le projet immobilier peut accepter. L’objectif est de réussir à faire converger ces deux éléments.
Néanmoins, des droits commerciaux sont attachés à ces zones. Et il s’agit d’une des clefs permettant de construire la rentabilité de ces projets. Schématiquement, il s’agit pour le propriétaire d’accepter une perte de valeur sur le moment pour être capable de provoquer un rebond et d’en générer dans la durée. En effet, la création de la valeur immobilière doit se faire sans brutaliser le commerce existant qui doit rester ouvert. Dans le bilan de promotion, une perte de valeur doit donc être intégrée soit sous la forme d’un réinvestissement dans les murs du commerçant, soit par la redistribution d’une partie de la valeur de la marge commerciale.
Quelle est la typologie des zones concernées ?
C. J. : J’en vois trois. Les supermarchés standards, situés historiquement dans ce que l’on appelait les quartiers sensibles de boulevard, qui se sont fait rattraper par l’étalement de la ville. Souvent, ils n’appartiennent qu’à un seul propriétaire. La maitrise foncière n’est donc pas un problème. Leur potentiel de repositionnement est grand.
La deuxième catégorie réunit toutes les grandes zones commerciales. Il s’agit de la catégorie la plus représentée en France. La complexité découle de la coexistence en leur sein de deux sous-zones : celle de l’hypermarché et de sa galerie, détenue par le même propriétaire ; celle qui s’est construite dans le prolongement, par opportunisme, avec plusieurs autres propriétaires. Quand le remembrement est initié, à l’échelle d’un territoire, avec une logique de modification de PLU (plan local d’urbanisme) notamment, il faut réussir à réunir tous les fonciers. C’est alors que la complexité apparaît car les propriétaires de la seconde zone ne sont pas inscrits dans la même temporalité que le propriétaire de la première. Faute de remembrement, le projet peut ne pas aboutir. Sur ce point, l’AFM se démarque de ses concurrents par la maitrise foncière élargie qui a été pratiquée historiquement. La zone commerciale Bordeaux-Lac en est un bon exemple.
La dernière catégorie est la plus volatile : il s’agit de zones commerciales devenues de facto des zones d’activité ou le contraire. C’est la plus complexe à repositionner.
Face à un actif, quels seront les critères permettant d’identifier les actifs transformables ?
C. J. : Le premier est de déterminer avant tout si les autorités publiques concernées sont prêtes à s’engager dans le projet. C’est une condition déterminante. Deux autres critères suivent. La volonté du propriétaire de transformer son actif et d’accepter de perdre de la valeur pour en produire après. Il faut également que la proposition qui est formulée soit en rapport avec l’évolution du territoire et des attentes des habitants. Nous associons pour cela les parties prenantes.
Les conditions du financement de ces opérations sont-elles réunies ?
Chloé Thiéblemont : La question se pose surtout sur les financements déjà en place dont l’emprunteur est défaillant (soit parce que les ratios financiers ne sont pas respectés, soit parce que compte tenu du marché, l’emprunteur n’a pas pu vendre ou refinancer à l’échéance du prêt) : est-ce que les prêteurs peuvent accepter de maintenir leur financement en considérant un repositionnement de l’actif ?
Bien évidemment, chaque cas doit faire l’objet d’une analyse propre. Mais un certain nombre de questions se poseront : quelle est la viabilité du projet et est-ce que le repositionnement apportera une réelle issue à une opération bloquée ? ; les autorisations administratives peuvent-elles être obtenues, si oui en combien de temps et quelle est la volonté politique ? ; quelle conséquence le repositionnement aura-t-il sur la valeur de l’actif (un actif résidentiel ayant une valorisation souvent inférieure à un immeuble de bureau par exemple) ? ; est-ce que l’emprunteur financera les travaux et les frais financiers au moyen de fonds propres ? ; le refus des prêteurs ne risque-t-il pas d’aboutir à l’ouverture d’une procédure collective ou une cession à prix très bas pouvant entrainer une perte de tout ou partie de leur créance ?
Il y a donc un ensemble de questions à se poser. L’une des solutions est une cession suivie d’un repositionnement. En effet, la situation de certains actifs ouvre des opportunités pour de nouveaux investisseurs qui pourraient les acquérir à un prix intéressant (avec une perte de l’equity initiale accompagnée le cas échéant d’une cession de la dette bancaire). Ces nouveaux investisseurs pourraient alors injecter des fonds propres et solliciter un nouveau financement bancaire. S’ils acquièrent déjà le foncier ou un bien immobilier existant pour un prix concurrentiel, dans ce cas le retour sur investissement peut être intéressant. Le projet s'analysera alors comme n'importe quel un financement value add classique, avec la nécessité d’obtenir les autorisations administratives, etc.
La situation de certains actifs ouvre des opportunités pour de nouveaux investisseurs qui pourraient les acquérir à un prix intéressant, injecter des fonds propres et solliciter un nouveau financement bancaire
Chloé Thiéblemont
avocate, associée du cabinet Lacourte Raquin & associés
La fiscalité peut-elle être un outil d’incitation efficace ?
Sophie Duboy : Les coûts fiscaux sont importants dans le budget de ces opérations. Plusieurs taxes restent exigibles pendant la période des travaux alors que l’immeuble ne génère aucun revenu. Des mesures incitatives pourraient être prises, par exemple pour alléger le poids de la taxe foncière pendant la conduite du projet. Il y a quelque temps, sur des opérations de réhabilitation lourde, il était possible de faire valoir que seule la taxe foncière sur les propriétés non bâties, beaucoup plus limitée que la taxe foncière sur les propriétés bâties, était due pendant les travaux. Ce n’est plus possible en pratique aujourd’hui, sauf à ce que l’opération s’assimile à une démolition reconstruction. Les taxes d’urbanisme peuvent également obérer le budget de l’opération, de même que la TVA, notamment en cas de transformation en logement.
Le levier fiscal en ces domaines n’est finalement pas ou très peu utilisé. La loi de finances pour 2025 a certes prévu une mesure destinée à favoriser la transformation de bureaux en logements, notamment en Ile-de-France, avec la possibilité de bénéficier d’une exonération de taxe sur les bureaux pendant l’opération de transformation, sous réserve de s’engager à effectuer la transformation dans un délai maximum de quatre ans à compter de l’autorisation d’urbanisme, mais cela reste limité. Il serait possible d’aller plus loin si l’on souhaite encourager certaines opérations de transformation.
Enfin, n’oublions pas que les collectivités locales ont une petite marge de manœuvre dans le domaine fiscal via des exonérations temporaires de taxe foncière par exemple. Il faut néanmoins reconnaitre que ces exonérations sont très encadrées.
La loi de finances pour 2025, en soumettant à la taxe d’aménagement les opérations de transformation de bureaux en logement visait à favoriser ces opérations. Même si cela parait contre-intuitif, cet assujettissement à la taxe d’aménagement incite les communes à accompagner ces opérations en leur donnant les moyens de financer les équipements publics qu’elles impliquent.
Le levier fiscal en ces domaines n’est finalement pas ou très peu utilisé. Il serait possible d’aller plus loin si l’on souhaite encourager certaines opérations de transformation
Sophie Duboy avocate, associée du cabinet Lacourte Raquin & associés
Avec le repositionnement de ces zones commerciales, la désaffection pour le commerce de centre-ville ne va-t-elle pas être encore renforcée ?
C. J. : Avec les supermarchés rattrapés par l’étalement de la ville, il s’agit au contraire d’une occasion de créer à nouveau de la centralité commerciale là où il n’y en avait pas. Par ailleurs, quand nous modernisons le patrimoine commercial existant, nous nous engageons souvent dans des démarches de cœur de ville. Des comités d’enseignes sont ainsi créés en amont, avec le président de l’agglomération concernée, afin de travailler avec eux la structuration du plan de merchandising afin que la complémentarité des zones – entre le centre-ville et la périphérie - soit pensée. Par ailleurs, plus la ville maitrise ses pas de porte, plus il est possible d’agir de concert en bonne intelligence. Des GIE sont d’ailleurs fréquemment constitués pour racheter les pas de porte. La vertu de notre modèle est de travailler avec l’ensemble des acteurs concernés.
Comment est née cette proposition ?
C. J. : Une première réponse à cet enjeu a été apportée par le lancement de l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) du plan de transformation des zones commerciales, grâce à une approche intergouvernementale impulsée alors par Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des Entreprises, du Tourisme et de la Consommation, et Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du Logement.
Lors du lancement de ce plan en 2023, Antoine Grolin, président de Ceetrus et de Nhood, est également intervenu devant les ministres pour partager le retour d’expérience du groupe sur la transformation des zones commerciales d’entrée de ville, en insistant sur la nécessité d’une approche territoriale, partenariale et inscrite dans le temps long.
On commence donc à cesser d’opposer les zones commerciales, d’activité économique, hyper encadrées, aux autres zones. Tout un processus de transformation des règles est à engager. Un plan d’expérimentation serait nécessaire autour de quelques grands projets de mixité urbaine, que les règles actuelles des PLU interdisent. Cela reposerait sur un cadre très strict, posé en amont dans le cadre des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) du PLU, mais avec également la création d’un guichet unique pour la gestion en parallèle de toutes les obligations environnementales, les études d’impacts notamment.
Les évolutions engagées commencent-elles déjà à être transcrites dans le droit ?
Le principal point de blocage découle en effet du zonage des PLU. Les zones d’activité excluent le logement. Des progrès existent permettant de déroger aux règles de destination des PLU. Encore faut-il que le maire concerné accepte d’accorder ces dérogations. Sans cela, rien n'est possible.
Anne-Laure Gauthier
avocate, associée du cabinet Lacourte Raquin & associés
Anne-Laure Gauthier : Le principal point de blocage découle en effet du zonage des PLU. Les zones d’activité excluent le logement. Les autorisations, au sens large, viennent compliquer la mise en œuvre de ces projets, qu’il s’agisse d’une nouvelle autorisation d’exploitation commerciale (AEC) à obtenir dans certains cas de changement de secteur d’activité ou de réouverture de surfaces ayant cessé d’être exploitées pendant trois ans, ou des autorisations d’urbanisme, auxquelles s’ajoutent les sujets environnementaux.
Des progrès existent. La loi dite « Elan » du 23 novembre 2018 a permis de faire apparaitre les grandes opérations d’urbanisme (GOU), calibrées pour des opérations d’ampleur et complexes permettant, notamment, le repositionnement d’importantes zones commerciales. Elle repose sur un contrat de projet partenarial d’aménagement conclu avec l’État et une collectivité territoriale ou un établissement public, qui permet, à l’intérieur de son périmètre, de déroger à certaines règles du PLU.
Dans cette même logique la loi dite « Daubié » du 16 juin 2025 permet de déroger aux règles de destination des PLU pour permettre la transformation de bâtiments autres que d’habitation (bureaux, commerce, hôtel) en logements. La loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement du 26 novembre 2025 va dans le même sens en permettant un certain nombre de dérogations aux règles du PLU dans les zones d’activité économique (aussi bien commerciales, artisanales qu’industrielles d’ailleurs). Là encore, l’objectif est de favoriser le développement de nouveaux logements quand le PLU ne le permet pas en dérogeant aux règles de destination mais également d’emprise au sol, de hauteur par exemple.
Tout cela va dans le bon sens. Mais il faut encore que le maire concerné accepte d’accorder ces dérogations. Sans cela, rien n'est possible.
Top 3 des blocages de la transformation de bureaux en logement
- 1 Un coût plus élevé que celui de la construction.
- 2 Les délais d’instruction des projets par l’administration.
- 3 Le statut des propriétaires d'actifs, généralement des SCPI ne pouvant pas investir plus de 15% de la valeur de leur portefeuille en travaux.
Si la période pré-électorale actuelle n’est pas favorable pour engager de tels projets, elle me semble être la bonne pour les préparer. La différence se fait souvent sur le sens du timing et sur la capacité des équipes à anticiper ce qui va devenir porteur. C’est sur cela que nous travaillons aux côtés de nos clients.
Émilie Capron avocate, associée du cabinet Lacourte Raquin & associés
Émilie Capron : Et si la période pré-électorale actuelle n’est pas favorable pour engager de tels projets, elle me semble être la bonne pour les préparer. Nous le voyons grâce aux dossiers sur lesquels nous intervenons : la différence se fait souvent sur le sens du timing et sur la capacité des équipes à anticiper ce qui va devenir porteur. C’est sur cela que nous travaillons aux côtés de nos clients.
A quoi est dû selon vous ce manque de recours à l’incitation fiscale ?
C. J. : Il me semble que c’est une position dogmatique avant tout, découlant de la considération portée par le gouvernement aux professionnels de l’immobilier.
Dès lors, quelle stratégie mettre en œuvre pour débloquer la situation ?
C. J. : Le secteur peut avancer sur deux sujets. D’abord avec des partenariats comme celui que nous venons de conclure avec la Banque des Territoires. Leur objectif est avant tout de développer les territoires avec une considération pour le rendement raisonnable. Leur approche est différente, car elle repose sur des prêts consentis sur des temps longs. Les autres acteurs compatibles avec cette approche sont les structures familiales comme la nôtre. Ensuite, il faut accepter de mettre dans l’opération la partie immobilière qui continue à générer du rendement. C’est ce qui permet d’assurer un rendement minimum à l’ensemble de l’opération. Mais à la fin, accepter de perdre de la valeur dans un premier temps pour en gagner par la suite relève néanmoins de la décision de chaque propriétaire.