Afin de comprendre les transformations en cours et les questions qu’elles posent, rencontre avec Mathieu Tamaillon, directeur du Développement durable Groupama Immobilier, et Emilie Capron et Xavier de Lesquen, avocats associés, Lacourte Raquin Tatar.
Pour faire en sorte que l’immobilier devienne durable, pour un groupe comme le vôtre, quels sont les principaux enjeux ?
Mathieu Tamaillon : Les sujets de la performance énergétique et de l’empreinte carbone sont les sujets les plus prégnants actuellement, poussés en avant par l’effet des textes qui s’imposent, comme la réglementation environnementale RE2020 en matière de bâtiments neufs et le décret tertiaire pour ce qui concerne les bâtiments en exploitation. Ils sont stucturants et donc tous les acteurs sont conduits à se saisir de ces sujets. Mais d’un bâtiment à l’autre, eu égard à leur diversité, l’alignement avec les objectifs est très variable, en particulier pour les bâtiments en exploitation.
La mise en mouvement de l’ensemble du secteur de l’immobilier est une condition importante du succès. L’action groupée permet de faire émerger des solutions innovantes et de créer une dynamique.
Mathieu Tamaillon
Directeur du développement durable, groupama immobilier
En ce qui concerne Groupama Immobilier, nous nous sommes donné des objectifs volontaires en matière de réduction de nos émissions carbone, afin d’être en ligne avec les objectifs des Accords de Paris. Ceux-ci nous inscrivent dans une trajectoire ambitieuse, notamment portée dans le secteur de l’immobilier par la courbe CRREM (carbon risk real estate monitor, ndlr). Tout cela guide nos choix techniques et d’exploitation afin d’avoir les bâtiments les plus sobres en consommation d’énergie et les moins émetteurs de carbone. Bien évidemment sans que cela ne se fasse au détriment du confort d’usage.
La protection de la biodiversité est l’autre grand enjeu qui nous concerne. Groupama étant par ailleurs le premier assureur du monde agricole, cet enjeu résonne particulièrement. La maturité des acteurs du secteur n’est pas la même qu'en matière de performance énergétique et de décarbonation, sans doute car les réglementations protégeant la biodiversité en ville sont moins nombreuses. Des contraintes existent en matière de nouvelles constructions mais très peu pour les bâtiments déjà existants. Notre volonté propre est donc notre principal moteur.
Enfin, et c’est un sujet plutôt spécifique à notre groupe, c’est l’enjeu de ce que l’on appelle les « ?fair-techs ?». Le recours aux nouvelles technologies et aux innovations numériques contribue sans conteste à l’amélioration de la performance environnementale d’un patrimoine immobilier. Pour autant, la technologie seule n’est pas, selon nous, la solution. Nous cherchons la voie de la juste technologie, qui permet de faire mieux, sans croire que c’est elle seulement qui résoudra tout. L’implication personnelle de l’exploitant et des utilisateurs est indispensable pour obtenir des résultats, notamment grâce à l’écoute et à la prise en compte des ressentis et des volontés qu’elle seule permet.
Pouvez-vous nous donner quelques exemples des défis les plus important à relever découlant de ces enjeux ?
M. T. : ll y a encore dix ans, le défi était de trouver des solutions et des expertises. Aujourd’hui, le défi est de faire le tri entre tout ce qui existe et de nous assurer de la pérennité des solutions que nous déployons. Cela exige d’avoir une bonne compréhension sur le temps long de nos besoins, tout autant que de l’offre, car les déploiements que nous réalisons se font sur de nombreuses années.
L’autre défi est d’embarquer les locataires. Les objectifs en matière de performance environnementale supposent des échanges d’informations et des actions communes entre locataires et bailleurs. Or, aujourd’hui encore, les relations entre bailleurs et locataires restent cantonnées dans un cadre très contractuel et vont rarement au-delà des rendez-vous habituels que sont la signature du bail, sa renégociation ou la recherche de responsabilité quand un problème apparaît.
Comment engager ces évolutions ?
M. T. : Il faut se dire des choses que l’on ne se disait pas avant, en partageant par exemple des données sur les occupations de locaux, les températures de confort, les consommations d’énergie, sur la performance des équipements techniques …
Cette facilité d’échange procède d’habitudes de travail nouvelles et d’un accompagnement des équipes concernées.
Avec plusieurs autres acteurs de l'immobilier, nous avons lancé un groupe de travail, appelé 1’Pacte, piloté par A4MT, afin de promouvoir ce nouveau type de relation entre bailleurs et locataires. L’objectif est d’identifier pour cela des engagements réciproques en matière de performance énergétique et des principes de contreparties économiques, qui pourraient à terme être généralisés dans les baux.
Et que dit le droit à ce sujet ?
Xavier de Lesquen : La répartition des obligations en matière de performance énergétique des bâtiments entre bailleurs et locataires reste une zone grise de la réglementation résultant du « ?décret tertiaire ?». Globalement, des obligations pèsent sur un bâtiment, charge aux bailleurs et aux preneurs de s’organiser en conséquence pour les atteindre. La relation est à inventer en dehors de tout cadrage réglementaire. Le gouvernement a juste prévu un contrôle administratif distant ?: le Préfet peut intervenir, mais dans certains cas et dans des délais assez longs. Le point positif, c’est que les acteurs concernés ont fait émerger de nouvelles pratiques, y compris contractuelles.
La responsabilité élargie du producteur animée par les éco-organismes devient ainsi un outil de transformation à grande échelle, de la conception des produits à la valorisation industrielle des déchets ou la systématisation de leur réemploi.
Xavier de Lesquen Avocat, associé, Lacourte Raquin Tatar
Émilie Capron : La conception des immeubles a considérablement progressé au plan de la performance énergétique. Mais il faut bien être conscient que c’est l’usage qui est fait de chacun d’eux qui a le plus d’impact d’un point de vue environnemental. La relation entre bailleurs et locataires est donc déterminante pour faire changer les comportements et, effectivement, la généralisation de pratiques innovantes, via leur intégration dans les baux, est un levier de création de valeur.
Quelles sont les attentes de vos clients du secteur immobilier, d’un point de vue juridique, face à ces enjeux et défis de la durabilité ?
É. C. : Les objectifs de performance énergétique sont imposés par la réglementation de longue date s'agissant des immeubles neufs. Ils sont aujourd'hui pris en compte dès le début des projets. Et cela fait partie du budget de construction et est intégré dès le départ dans le business plan et le calcul de la rentabilité de l'immeuble.
S'agissant des immeubles existants, de nombreuses règlementations vont devenir obligatoires à échéance très prochaine, y compris pour des immeubles ne faisant pas l'objet de travaux de restructuration. Cela rend leur financement plus complexe, car il s’agit d’investissements à réaliser qui ne pourront pas être immédiatement répercutés dans les loyers, dans un marché qui traverse une période difficile.
Cette situation contraint nos clients à rechercher des solutions techniques peu invasives, susceptibles d'intervenir en sites occupés, de façon à minimiser la période de vacance locative et, donc, l'impact sur la valeur du bien.
À l'heure actuelle, nous sommes avant tout saisis par nos clients de questionnements autour des modalités de mise en œuvre de certaines obligations, comme celles en matière de verdissement, d’installation de panneaux photovoltaïques ou de bornes de recharge de véhicules électriques.
La complexité procède autant de la rédaction des textes que du fait qu'ils nécessitent souvent d'articuler de nombreuses compétences (techniques, assurancielles, éligibilité aux fonds réglementés, urbanisme, fiscalité). Elle procède aussi, parfois, du manque de cohérence des réglementations entre elles. Certaines mesures, obligatoires, peuvent en effet produire parfois des effets contraires aux objectifs de décarbonation visés.
Nous intervenons aussi pour aider nos clients à mesurer et traiter les implications de la mise en œuvre de ces réglementations. Par exemple, la question des garanties qui fait l’objet d’une attention particulière dans les restructurations ayant recours au recyclage et au réemploi. Ou encore, la possibilité sur les plans fiscaux et réglementaires, pour le bailleur, de devenir producteur d'électricité avec l'installation de panneaux photovoltaïques.
Cela nous conduit, enfin, à travailler avec eux l'ingénierie contractuelle accompagnant la mise en œuvre de ces réglementations.
Des actions en amont auprès de l’administration permettent-elles d’aider à ce que des ajustements des textes soient réalisés pour clarifier et éviter les incohérences ?
X. de L. : C’est tout l’objet de la pratique réglementaire qui est la nôtre, qui permet d’agir en amont de l’adoption des nouveaux textes, généralement pour le compte de fédérations professionnelles que nous assistons dans leurs discussions habituelles et très utiles autour de la préparation des textes d’application.
En ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments, mais également leur verdissement, les textes règlementaires permettant l’application de la loi ont mis un temps certain à apparaitre, et ont été affinés dans le temps. Les objectifs ont été fixés par le législateur dans les années 2010, après le Grenelle de l’environnement. Mais la traduction règlementaire a été laborieuse, du fait de la complexité technique de leur mise en œuvre, mais également de la nouveauté des sujets. Ce n’est finalement que dans ces dernières années que la règlementation a été finalisée et l’on peut espérer qu’elle soit pour l’essentiel stabilisée.
Ces textes introduisent des dispositifs ambitieux, fruit d’une réflexion technicienne intéressante dont la traduction juridique est complexe et parfois sibylline. Tel est le cas, par exemple, de la notion de mutualisation des obligations au niveau d’un groupe pour l’atteinte des objectifs de performance énergétique des bâtiments. Celle-ci doit permettre à un propriétaire de mutualiser les performances de ses bâtiments quand certains atteignent l’objectif fixé de réduction de consommation d’énergie, et pas d’autres. La gestion pratique de cette notion est source d’interrogations.
On peut également citer, s’agissant cette fois des obligations de verdissement des bâtiments nouveaux et existants (on parle aussi de « solarisation » mais le terme ne saisit qu’une partie des obligations) certaines interrogations quant à leurs effets au regard du droit de l’urbanisme. Par exemple, les ombrières qui doivent être mises en place sur le terrain pour satisfaire aux obligations d’ombrage et/ou de production ENR entrent-elles dans le calcul de l’emprise des constructions sur le terrain d’assiette concerné ? La réponse à cette question a évidemment des conséquences sur la constructibilité du terrain et la rentabilité des opérations.
Comme le soulignait Émilie, ces nouvelles règlementations transforment un certain nombre de nos clients en producteurs d’électricité, et nous les accompagnons dans leur entrée dans le monde nouveau du droit de l’énergie.
M. T. : Nous avançons à pas mesurés sur le sujet de l'installation des centrales de production d'énergie photovoltaïque car des éclaircissements sont nécessaires. Sur certains sites, les ombrières requises par la réglementation devront bien être construites. Mais pour les sites qui ne sont pas encore visés par la réglementation, nous suivons avec attention les évolutions en cours avant d’engager des actions volontaristes.
Quant aux questions en matière de production et de revente d’énergie, chaque acteur sera libre de décider s’il s’agit là d’une opportunité intéressante pour lui. Pour le moment, sur ce point précis, nous avançons au cas par cas en fonction des discussions avec les locataires et de la stratégie de détention propre à chaque actif.
Après, par-delà toutes ces difficultés bien réelles, il ne faut pas perdre de vue qu’agir en faveur de l’environnement est, dans la plupart des cas, apprécié et valorisé par nos locataires et leurs collaborateurs. Il y a du plaisir à prendre soin de l’environnement, c’est donc un puissant levier d’action. Toutes les obligations réglementaires n’ont pas la chance de s’appuyer sur une telle dynamique.
Compte tenu de ces enjeux et défis, pouvez-vous nous donner quelques exemples des leviers que vous actionnez dans la conduite de vos projets ?
M. T. : D’abord, la mise en mouvement de l’ensemble du secteur de l’immobilier est une condition importante du succès. Il est difficile d’agir efficacement seul et l’action groupée permet de faire émerger des solutions innovantes et de créer une dynamique. Entre acteurs motivés, nous entretenons cette émulation et n’hésitons pas à expérimenter. Dans l’économie circulaire, nous avons été à l’initiative de Circolab et du Booster du réemploi, permettant, tout au long de la chaine de valeur, de déverrouiller des pratiques pour passer de l’intention à l’action. Le programme de recherche avancé BIG (Biodiversity Impulsion Group, ndlr), sur l’enjeu de la biodiversité, regroupant des acteurs publics et privés, foncières, promoteurs, bureaux d’études est une autre réussite.
L’autre levier est l’ancrage du développement durable dans l’entreprise. Dès 2018, Groupama Immobilier s’est fait certifier ISO 14000. C’est une démarche aussi exigeante que structurante qui a facilité la bonne prise en compte de l’enjeu environnemental à chaque étape des processus et qui a permis d’engager l’ensemble des collaborateurs.
Dans le droit fil de cette démarche, c’est le changement d’échelle de nos pratiques durables qui est enclenché. Il nous conduit à passer en revue tous les éléments de nos chaines de valeur, et à sonder chaque élément qui les constituent, comme la valeur des produits, leurs bénéfices, leur durée d’usage, mais aussi les questions d’assurances et de fiscalité qui leurs sont rattachables.
Le dernier axe permet d’avoir une approche d’anticipation renforcée des contraintes et des performances énergétiques et environnementales au moment de l’acquisition de bâtiments. Nous visons les plus performants ou devons avoir une vision extrêmement précise du chemin à suivre pour amener le bâtiment acquis au niveau de performance que nous voulons.
L’offre industrielle est-elle mature face à ces besoins ?
M. T. : Elle est encore partielle. On peut trouver auprès de PME une offre de matériaux durables qui couvre la quasi-totalité des besoins actuels. Les solutions ne manquent pas. Elles sont néanmoins encore souvent à l’état expérimental, c’est-à-dire que la réglementation de la construction ne les a pas encore complètement intégrées. Ainsi, le recours à ces produits réclame de nombreuses justifications et vérifications à l’échelle de chaque projet. Enfin, les entreprises qui les mettent sur le marché sont encore fragiles, en termes de quantité de production et de structure financière. C’est donc souvent une importante prise de risque pour les porteurs de projet.
La filière de la terre crue en est un bon exemple : l’intérêt d’y recourir est indubitable, mais sa mise en œuvre est chère, la maîtrise des techniques s’est perdue et pour le code de la construction et les assurances c’est une pratique hors cadre. Tant qu’un industriel de premier plan, avec d’importantes ambitions, n’aura pas pris ce type de sujet en main pour fournir des produits prêts à l’emploi, il sera difficile d’avancer. Or, c’est une condition essentielle pour démocratiser ces matériaux et réduire de manière importante l’empreinte environnementale du secteur de l’immobilier.
E.C. : Exactement. D’ailleurs, certains acteurs importants dans le domaine de la construction, comme le groupe Bouygues, créent des fonds d'investissement dans des entreprises développant des solutions technologiques innovantes pour porter leur croissance. Au-delà des solutions techniques de construction, d'autres filières doivent aussi se structurer notamment sur les outils de mesure de l'impact environnemental (audit, DPE, organismes de notation et de certification) et de la performance environnementale.
La relation entre bailleurs et locataires est donc déterminante pour faire changer les comportements. La généralisation de pratiques innovantes, via leur intégration dans les baux, est un levier de création de valeur.
Émilie Capron Avocate, associée, Lacourte Raquin Tatar
M. T. : Les offres de supervision et les technologies de suivi de la performance sont foisonnantes. La difficulté est ici de faire face à l’abondance et d’être capable de distinguer quelles solutions vont si'mposer sur le marché. Là encore, l’innovation et l’effervescence du marché sont portées par des petites structures.
Comment est-il selon vous possible d’inciter les acteurs les plus importants à s’engager dans ces développements industriels ?
M. T. : Par la réglementation et les incitations à agir qu'elle génère notamment. En l’espèce, la taxonomie européenne est un levier efficace car les acteurs se retrouvent dans la position de devoir montrer ce qu’ils font, comment ils le font, pour quels résultats obtenus. Ce sont les démarches collectives dont nous avons parlé plus tôt qui prennent tout leur sens sur ce sujet. Groupama Immobilier, à son modeste niveau, s’y investit pour que cette offre de quantité puisse advenir et que l’ensemble de la chaine de valeur évolue.
X. de L. : D’un point de vue règlementaire, il est intéressant de relever l’existence de dispositifs législatifs et règlementaires qui accompagnent les transitions à grande échelle. Tel est par exemple le cas du concept de responsabilité élargie du producteur (REP) pour la gestion des déchets, et notamment ceux du bâtiment. La REP a un effet systémique, sous le pilotage des éco-organismes créés pour les différentes filières de déchets. La loi fixe des obligations ambitieuses (de réduction des déchets et de gestion, en particulier de réemploi ou recyclage) et définit le cadre permettant de les atteindre, en donnant un rôle central aux éco-organismes et aux acteurs de la filière. La REP animée par les éco-organismes devient ainsi un outil de transformation à grande échelle, de la conception des produits à la valorisation industrielle des déchets ou la systématisation de leur réemploi.
M. T. : N’oublions pas non plus que jusqu’à présent nous sommes dans des systèmes reposant sur des obligations de moyens. Je pense que nous allons basculer de plus en plus sur des obligations de résultat. La prise en compte de ce changement par les industriels devra être notable afin d’atteindre ces valeurs cibles et de piloter les actions pour maintenir les performances.
E. C. : Par nos clients qui sont amenés à rechercher des capitaux auprès d'investisseurs extra-européens, nous voyons que la préoccupation environnementale n’est pas du tout la même à l'étranger. Il s'agit d'une exigence très européenne, difficile à valoriser aux yeux des investisseurs étrangers, dont on pourrait redouter que cela conduise à un certain désintérêt pour les investissements étrangers sur les biens immobiliers en Europe.
Cependant, la contrepartie de cet inconvénient est que les opérateurs européens sont conduits à structurer des filières et un écosystème d'industries innovantes et solides en matière de performance énergétique et de décarbonation qui pourraient par la suite acquérir un leadership lorsque les acteurs internationaux découvriront qu’ils seront eux aussi bien obligés de faire face aux conséquences des changements climatiques. Cela suppose, dès aujourd’hui, de se structurer et d’y investir.