Regards croisés entre investisseurs et avocats, avec Marie Sardari, managing director, directrice de la gestion des actifs immobiliers et Emmanuel Laillier, directeur de l’activité de private equity de Tikehau Capital, et Emilie Capron et Renaud Rossa, avocats, associés du cabinet Lacourte Raquin Tatar.
Quelle est la place occupée par l’immobilier dans la stratégie et les choix d’investissement de Tikehau Capital ?
Marie Sardari : C’est une activité clé, qui représente 13,2 milliards d’euros sous gestion sur un total de 47,1 milliards gérés par Tikehau Capital (au 30 septembre 2024). Le tout premier investissement1 du groupe fut d’ailleurs dans l’immobilier, avec l’acquisition du marché Paul Bert Serpette, le plus grand marché d’antiquités au monde, au cœur des Puces de Paris Saint-Ouen, avant que le groupe ne se diversifie.
Cette activité repose sur les investissements et la gestion d’actifs immobiliers de Tikehau Capital ainsi que ceux de ses filiales Sofidy, IREIT Global (une foncière cotée à Singapour) et Tikehau Star Infra, active dans les infrastructures en Amérique du Nord. À cela s’ajoute une activité de dette immobilière en Europe portée par une plateforme dédiée créée en partenariat avec Altarea, ainsi qu’Homunity, spécialisée dans le crowdfunding immobilier.
L’immobilier occupe ainsi une place centrale dans la stratégie de Tikehau Capital. Notre approche de ce marché est enrichie par une collaboration étroite et transversale avec nos autres métiers de la dette privée et du capital-investissement notamment, ce qui nous permet de bien connaitre les acteurs et d’adopter une vision globale.
Il y a dix ans, notre stratégie reposait avant tout sur des opérations de « sell and lease back » permettant une approche partenariale avec le vendeur, qui devenait notre locataire. Cela nous offrait l’opportunité de travailler sur l’ensemble de son portefeuille. Depuis 2016, nous avons engagé des projets de redéveloppement et de changement d’usage, d’abord avec le fonds TREO 20182, puis avec son successeur, répondant à une stratégie à impact au sens de la réglementation européenne SFDR. Ce dernier s’articule autour de trois piliers : le bas carbone, la biodiversité, et la dimension sociale avec une attention particulière à l’intégration de nos immeubles dans leur environnement social immédiat.
Cela nous conduit à des investissements très variés. Par exemple3, dans l’hôtel California, rue de Berri dans le 8ème arrondissement de Paris, nous avons entrepris un travail en profondeur pour améliorer sa durabilité, en soignant le choix des matériaux et des équipements. À Gennevilliers, nous transformons un immeuble de bureaux en un bâtiment d’activités en étages, afin de minimiser l’artificialisation des sols et de mieux intégrer le bâtiment dans son environnement. Enfin, à Charenton-Bercy, nous participons avec Bouygues Immobilier à un projet de redéveloppement de tout un quartier de 241 000 mètres carrés comprenant près d’un hectare d’espaces verts. Ce programme mixte intègre logements, commerces et bureaux, et une tour zéro carbone. Là encore, il s’agit d’augmenter la durabilité, d’avoir recours à du réemploi et de limiter l’artificialisation, tout en préservant les références de l’architecture haussmannienne.
L’immobilier est en pleine révolution. Prendre conscience de cette transformation permet d’apprécier l’ampleur des changements en cours et d’anticiper ce qu’il faut entreprendre.
Marie Sardari Managing director, Tikehau Capital
Pour les acteurs que vous êtes, comment percevez-vous les enjeux en matière de durabilité qui pèsent sur les acteurs de ce secteur ?
M. S. : Chez Tikehau Capital, c’est une évolution naturelle et incontournable. Les enjeux environnementaux sont si pressants qu’ils devraient être notre priorité à tous. L’immobilier, responsable d’environ 40 % des émissions de carbone, exige un fort engagement et une importante mobilisation. Depuis près de 10 ans, notre Groupe agit en faveur de ces objectifs. Je constate un changement radical dans les pratiques des constructeurs, investisseurs, banques et énergéticiens ce qui entraine une transformation du secteur tout entier.
De quelle manière cet enjeu vous impacte-t-il en tant qu’investisseur ?
M. S. : L’immobilier est en pleine révolution. Prendre conscience de cette transformation permet d’apprécier l’ampleur des changements en cours et d’anticiper ce qu’il faut entreprendre. Il y a 15 ans, le marché se structurait autour de typologies cloisonnées : logistique, commerces, logements, bureaux, considérés comme des actifs nobles. Ces catégories, qui reflétaient notre mode de vie, ont été bouleversées, en partie à cause de la pandémie de Covid-19, mais aussi par des évolutions profondes comme le commerce en ligne et la digitalisation.
Ainsi, les immeubles de bureaux construits en périphérie dans les années 1980 sont devenus un vrai enjeu de durabilité, tout comme d’autres espaces générateurs de carbone. Il faut bien comprendre qu’aussi durable et vert qu’il soit, tout bâtiment nouvellement construit alourdit la charge carbone. Au contraire, le redéveloppement d’actifs existants pour de nouveaux usages peut être une opportunité d’investissement aux objectifs de durabilité. Par exemple, nous transformons des bureaux en espaces mixtes ou résidentiels et des bâtiments vacants en hôtels.
Comment les critères de durabilité sont-ils intégrés dans vos choix d’investissement et la gestion de vos actifs ?
M. S. : Avec notre stratégie d’immobilier à impact, nous appliquons une grille de sélection stricte, ciblant les actifs sur lesquels nous pourrons avoir un impact mesurable. Nous adoptons une approche similaire pour nos autres stratégies.
Pour les avocats que vous êtes, quelles sont les réglementations en matière de durabilité qui pèsent le plus dans vos échanges avec vos clients investisseurs dans le secteur immobilier ?
Emilie Capron : Dans l’actualité immédiate de nos clients, c’est la mise en œuvre de tout l’arsenal réglementaire qui va imposer, dans les deux ans qui viennent, d’installer dans les immeubles déjà existants des équipements destinés à leur verdissement comme des panneaux photovoltaïques ou des bornes de recharges pour véhicules électriques par exemple. Il y a aussi des questions sur la mise en œuvre du réemploi de matériaux dans les travaux de construction.
Par ailleurs, nos clients se préparent à un renforcement des exigences des textes sur les règlementations qu’ils ont déjà largement mises en œuvre comme le décret tertiaire, qui impose le suivi de la performance des bâtiments. En effet, celui reposait jusqu’à présent sur des performances relatives. À terme, nous allons basculer sur des valeurs absolues. De manière plus générale, le législateur a eu recours pour le moment à une logique d’incitations afin de pousser les acteurs à agir dans la bonne direction. Il pourrait décider à l’avenir de recourir davantage à des obligations de résultat assorties de sanctions.
Certains acteurs commencent à anticiper ces évolutions du cadre qui, bien qu’assorti à ce jour de peu de sanctions, fonctionne finalement comme un étau excluant progressivement du marché les immeubles qui ne respectent pas ces critères.
Le législateur a eu recours pour le moment à une logique d’incitations (…). Il pourrait décider à l’avenir de recourir davantage à des obligations de résultat assorties de sanctions. Certains acteurs commencent à anticiper ces évolutions.
Émilie Capron Avocate, associée, Lacourte Raquin Tatar
Renaud Rossa : Les règlementations dont nous parlons dans le secteur immobilier découlent, ou du moins s’inscrivent, dans la même veine que d’autres cadres, plus généraux, comme la directive sur le reporting de durabilité (CSRD) ou le règlement sur la finance durable (SFDR) par exemple. Le droit français est plutôt à la pointe ou même en avance sur ces thématiques. Le dernier sujet en date est la directive européenne sur le devoir de vigilance, qui est en fait une reprise développée de la législation française. On voit ce mécanisme à l’œuvre et générer des adaptations dans chaque secteur. M. S. : Je remarque que, dans nos échanges avec des homologues internationaux, les ambitions françaises en matière de durabilité sont perçues comme particulièrement élevées, notamment par rapport aux standards nord-américains. Le marché commence cependant à reconnaitre la « valeur verte », même si les obligations réglementaires varient encore beaucoup d’un pays à l’autre. Quelle considération les investisseurs qui sont vos clients ont-ils pour les obligations de durabilité pesant sur l’immobilier ? Quelle influence cela a-t-il sur leurs choix ?M. S. : Les investisseurs deviennent de plus en plus pointus sur ces enjeux, étant eux-mêmes soumis à des exigences croissantes en matière de durabilité. Le niveau de détail des informations qu’ils demandent sur leurs investissements a considérablement augmenté. Selon leur localisation, des différences existent néanmoins. Les investisseurs asiatiques par exemple, se montrent aujourd’hui bien plus attentifs à ces critères, tandis que les investisseurs américains y prêtent un peu moins d’attention. Il me semble qu’il s’agit d’un mouvement inéluctable et global, influencé par des considérations, politiques notamment, auxquelles nous devons êtes attentifs. Comment les investissements dans l’immobilier durable se comparent-ils en termes de retour sur investissement par rapport aux investissements traditionnels ?M. S. : Si le règlement SFDR adoptait jusqu’il y a peu de temps une vision statique d’un fonds à impact, nous passons aujourd’hui à une approche plus dynamique, permettant de suivre l’évolution et les progrès dans le temps. Cela permet de valoriser le travail des gestionnaires qui contribuent à transformer des actifs encore peu durables. Rapporté à l’immobilier, cela valorise les stratégies qui ne reposent pas uniquement sur la construction neuve. Emmanuel Laillier : De manière générale, et pour les bureaux en particulier, les taux d’occupation et les loyers devraient être meilleurs pour les biens durables. Les entreprises ayant des objectifs de responsabilité environnementale, leurs décisions immobilières deviennent un levier de progrès. Par conséquent, les actifs peu durables perdent de l’attrait pour les investisseurs car ils deviennent moins rentables. Les investisseurs sont désormais convaincus que la durabilité est un facteur de rendement et qu’il est important que leurs capitaux soient orientés vers des actifs utiles à la transition environnementale.
Pour réduire de moitié les émissions de CO2 d’ici 2030, les technologies actuelles suffisent. Au-delà, les technologies de rupture seront nécessaires pour atteindre les objectifs de 2050.
Emmanuel Laillier Directeur de l’activité de private equity, Tikehau Capital
M. S. : Enfin, pour les financements de leurs opérations, les investisseurs sont également sensibles aux pratiques des banques qui tiennent compte, elles aussi, des performances énergétiques des biens compte tenu de leurs propres exigences en matière de durabilité. Ces contraintes contribuent à la création de cette valeur verte aux côtés de la rentabilité financière.
Ces obligations de durabilité font naitre des besoins qui appellent des produits et services disponibles à une échelle suffisante, ce qui implique la mise en place de filières. Y voyez-vous des opportunités d’investissement ?
E. L. : L’activité private equity de Tikehau Capital gère 7 milliards d’euros d’actifs (au 30 septembre 2024), avec la décarbonation comme stratégie centrale. Nous avons levé un premier fonds entre 2018 et 2019, dédié à cette thématique, avec un objectif d’un milliard d’euros qui a finalement atteint 1,4 milliard4, avec des co-investisseurs. Ce succès nous a permis d’investir dans 14 sociétés, à travers l’Europe. Je pense que nous figurons parmi les investisseurs les plus importants en private equity en Europe sur cet axe. Nous lançons désormais un deuxième fonds sur cette thématique, pour lequel nous avons un objectif de 2,5 milliards d’euros, car l’intérêt des investisseurs pour ce sujet est croissant.
Les domaines dans lesquels nous investissons sont vastes avec l’efficacité énergétique, pour décarboner, consommer moins d’énergie, ou émettre moins de CO2 ; puis l’électrification des usages, dans le transport, avec aussi la production et la distribution d’énergie. Dans l’immobilier, la rénovation du bâtiment est une source de besoins, allant de la déconstruction à l’optimisation énergétique de ses systèmes de chauffage et de climatisation, en passant par ceux du pilotage de toutes les consommations. Cela donne un souffle aux métiers concernés, qui pourraient connaître une croissance de l’ordre de 5 à 10 % dans les prochaines années.
Quelles sont vos cibles spécifiques ?
E. L. : Ce contexte est favorable au private equity, non seulement pour accompagner les acteurs existants, mais aussi pour accélérer leur développement en injectant des capitaux et les épauler afin qu'ils aient accès à plus de clients. L’objectif est d’avoir ainsi des entreprises offrant des produits plus durables. Des parts de marché sont à prendre par rapport à des acteurs qui ne sont pas adaptés à cette demande forte.
Nous investissons spécifiquement dans des sociétés « mid-cap », soit des PME et des ETI, qui cherchent à capter cette demande spécifique. C’est le cas par exemple5 dans la région nantaise avec Cetih, entreprise d’huisseries, et avec Egis, un groupe international de conseil, d’ingénierie de la construction et d’exploitation, ainsi que dans des entreprises spécialisées dans la rénovation immobilière.
Chaque besoin lié à la décarbonation de notre société génère des opportunités. Le développement des infrastructures cyclables en est un bon exemple : pour avoir des villes moins encombrées de voitures, il faut davantage de pistes cyclables et de mobilier urbain adapté. Nous avons donc investi dans le leader européen des infrastructures pour vélos.
Pensez-vous que la mise à l’échelle des solutions les plus innovantes reste néanmoins un défi pour l’industrie des fournisseurs de matériaux et de solutions ?
E. L. : Pour réduire de moitié les émissions de CO2 d’ici 2030, les technologies actuelles suffisent. Au-delà, les technologies de rupture seront nécessaires pour atteindre les objectifs de 2050.
Actuellement, des start-ups explorent des solutions innovantes comme le béton décarboné. Elles sont soutenues principalement par des fonds de capital-risque et pourront bénéficier de nos investissements une fois que leurs produits auront atteint la maturité nécessaire et seront adaptés au marché. Bien que celui-ci ne soit pas encore tout à fait prêt, il évolue progressivement dans cette direction.
Le cadre juridique peut-il encourager la création de filières innovantes et durables dans le secteur immobilier ?
R. R. : En obligeant les acteurs à agir, la réglementation joue déjà ce rôle. Elle exige en effet l’emploi d’énormément de nouveautés, qui appellent elles-mêmes de nouveaux acteurs. De plus, les obligations de reporting de durabilité pesant sur les plus grandes entreprises mettent sous tension non seulement leurs propres activités, mais également celles de tous leurs partenaires et fournisseurs au sein de leur chaîne de valeur. Par capillarité, cela exerce ainsi un effet de traction sur tout le secteur et les activités qui leur sont liés.
Il est également intéressant de noter que ces reportings doivent faire l’objet de contrôles externes (pas uniquement internes), par des commissaires aux comptes par exemple. Pour le moment, le degré exigé de fiabilité des informations présentées est simplement modéré. Mais ce degré d’exigence va augmenter pour atteindre un niveau d’assurance raisonnable. Parallèlement à cela, les entreprises seront bien mieux conseillées sur les moyens de construire leur trajectoire carbone et donc sur les moyens à utiliser pour tenir cette trajectoire et atteindre les objectifs qu’elles sont obligées de se donner dans ce but. Il faudra donc des entreprises capables de collecter et de traiter les données correspondantes, ce qui va là aussi créer de nouvelles activités.
Enfin, derrière les règlementations, il y a les acteurs dont l’action contentieuse va se développer en prenant appui sur les textes. Ils contribueront à accroître ou du moins à maintenir une pression sur les acteurs. La Cour d’appel de Paris a ainsi déjà créé une chambre spécialisée en prévision d’un accroissement des contentieux ESG. Ces acteurs pourront aussi bien être des organisations non gouvernementales, que des groupements d’investisseurs.
Il faudra aussi compter sur d’autres parties prenantes et notamment les concurrents qui pourront agir sur le fondement de la concurrence déloyale ou pour information mensongère.
Et un texte comme la directive en matière de devoir de vigilance donne des outils à ces acteurs, leur permettant de délivrer des injonctions de faire, avec des recours pour obliger des sociétés à se conformer à la réglementation liée à la durabilité de leurs activités.
En obligeant les acteurs à agir, la réglementation encourage la création de filières innovantes et durables dans le secteur immobilier. Elle exige en effet l’emploi d’énormément de nouveautés, qui appellent elles-mêmes de nouveaux acteurs.
Renaud Rossa Avocat, associé, Lacourte Raquin Tatar
Quelle est votre vision de l’impact à long terme de la durabilité sur le secteur immobilier et de la construction ?
M. S. : Ingénieure de formation, je suis optimiste car je constate tous les progrès réalisés dans ce domaine et en France, particulièrement, nous avons une longueur d’avance dans la recherche sur des sujets décisifs, comme le développement du réemploi de pièces de construction et de nouveaux moyens de construire et de rénover.
Aujourd’hui, nous avons une capacité d’information instantanée sur les innovations partout dans le monde. Les techniques de construction évoluent et peuvent être adaptées à de nouveaux contextes, permettant de relever ces défis de durabilité et de s’adapter aussi aux changements climatiques. Enfin, tout cela concerne directement l’industrialisation de proximité, comme on le voit avec la production de batteries pour les véhicules. Les pouvoirs publics et les industriels ont cette question à cœur, ce qui est un levier de progrès essentiel.
1 Investissement pour compte propre réalisé en 2004. Cet actif a été cédé depuis.
2 Fonds fermé à la souscription et à la commercialisation.
3 Il s’agit d’exemples à date, qui ne représentent pas l’exhaustivité du portefeuille immobilier de Tikehau Capital.
4 Closing réalisé en 2021
5 Il s’agit d’exemples à date, qui ne représentent pas l’exhaustivité du portefeuille de Tikehau Capital.