Pourquoi la démographie s’avère complexe à appréhender pour nombre de décideurs ? Sans doute parce qu’il est difficile avec elle d’ignorer ce qu’est une population et quels sont ses besoins. Il faut alors prévoir et organiser les moyens d’y pourvoir, et cela dans le bon timing.
Cela est vrai en matière de logements, mais aussi d’équipements publics. Dès lors qu’une population emménage à un endroit, le besoin en crèches, en écoles, en parkings ou en équipements sportifs ou culturels croit. Et lorsque l’augmentation de la population française ralentit, l’équation change, notamment avec l’explosion du nombre de familles monoparentales et les durées de vie qui s’allongent, et des besoins nouveaux se font jour.
Ainsi, notre pays est en manque de logements
Pour les logements, de manière générale, le stock de biens habitables a beau être passé depuis 1983 de 24,4 à 37,8 millions (hors Mayotte) selon l’INSEE, il ne s’agit que d’une croissance modeste, de 1,1% par an. Et comme le remarque l’institut, le taux de croissance du parc est en plus moins élevé depuis 2007, et particulièrement sur les cinq dernières années. Ainsi, entre 2018 et 2023, celui-ci est tombé à 0,8%.
Alors, combien de logements faudrait-il construire pour répondre aux besoins de la population ? Selon l'Union sociale pour l'habitat, dans une étude récente réalisée par le cabinet HTC, il en faudrait 518 000 d'ici 2040, dont 198 000 logements sociaux.
Il est nécessaire que les partenariats immobiliers public-privé soient mieux connus et plus utilisés
En outre, la rénovation des logements existants s’impose aussi
Pour les seuls logements sociaux, selon l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), 300 000 méritent une étiquette énergétique F ou G, soit les deux plus basses de la grille. Et si l’on regarde l’étiquette E, elle est l’apanage de 5 millions de logements supplémentaires, soit 15% du parc social. Un constat qui date de janvier 2022, les derniers chiffres disponibles. Et l’on peut parier que la situation ne s’est pas améliorée fondamentalement depuis.
Mais construire ou rénover demande des ressources, financières et foncières. Les acteurs publics locaux et les bailleurs sociaux sont fréquemment dépourvus des premières mais, restent encore bien souvent mieux placés que les promoteurs privés en matière d’accès au foncier.
Un outil s’est imposé : le partenariat immobilier public-privé
Dans un tel contexte, les partenariats immobiliers public-privé deviennent de plus en plus incontournables. Cela bien entendu dans le cadre de grandes opérations d’aménagements et d’aménagement, mais aussi pour des opérations plus modestes dans lesquelles ces partenariats ont également prouvé leur utilité.
Mais spécificité, ces partenariats se développent en pratique sans cadre juridique distinctif et global . Les acteurs publics et privés doivent ainsi agir en s’accordant de règles générales existantes (commande publique, immobilier, urbanisme…) souvent mal adaptées ou incertaines et sous la menace de risques juridiques de plus en plus sensibles, notamment au plan pénal.
Comment accélérer ?
Ainsi, pour passer à la vitesse supérieure, et pour aider à répondre aux besoins de logements et d’équipements publics, il est nécessaire que les partenariats publics privés immobiliers soient mieux connus, afin d’être utilisé par un plus grand nombre d’acteurs, y compris de taille plus modeste, ceux dont les ressources sont souvent aussi les plus contraintes. C’est tout l’enjeu de l’interview croisée de ce numéro.
Excellente lecture !